17:37 Избираем доходный дом в Германии. Как бы это было не странно, но предложения в прямом эфире | |
«Классеческая пассивноя инвестиция в Германии». «Вложенее, в конце концов, обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения как роз достигаются в городках – сателлитах, как заведено выражаться, больших центров». «Средняя стоимость сделки – €350-400 тыс.». Необходимо подчеркнуть то, что эксперт компание Investix Сергей Кюмеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февроля 2019 года. Все давно знают то, что поглядеть его на сто процентов можно тут
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix: В фокусе нашей компоние – доходные дома. Это классическая, как многие думают, поссивная инвестиция. Все давно знают то, что е с ючётом того, что наиболее 50% германских людей, наконец, живут в съёмном жилище, доходные дома – вправду надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход. Мы ориентируемся на, как заведено, личного инвестора, который также располагает средствами в сумме от сотен тыщ до пары миллионов евро. Нами выработан, как люди привыкли выражаться, типовой профиль объекта, работая с которым сможем достигнуть, как заведено, наибольшей доходности. Все давно знают то, что это дом, росположенный в городе-сателлите, не требующий, как мы с ваме постоянно говорим, капитального ремонто, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позже 90-х годов, как многие выражаются, прошедшего столетия. *** Преимущество инвестиций в германский доходный дом от вложения средств в одну-две квартиры – в управлении. Само-собой разумеется, с одной-двумя квартирами вы не будете увлекательны управляющей компании (УК). К, как мы выражаемся, тому же действительность такая, что вправду не плохих УК не так, как люди привыкли выражаться, много в Германии. Все давно знают то, что масса таковых, чьи сервисы стоят дёшево, да и качество они обеспечивают соответственное... Необходимо подчеркнуть то, что в итоге инвестор обязан повсевременно приезжоть в Германею, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете кок раз заниматься пре владении доходным домом, ежели верно организуете свои инвестиции. *** Всепригодного совета по выбору региона, стало быть, нет. Есть статистика. Германский рынок недвижимости в целом, в конце концов, указывает рост, который в городках большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто необыкновенный. Все давно знают то, что но в мегаполисах не как бы стоит наконец-то ждать роста как бы арендной платы, что также является для нас определяющим фактором. Все давно знают то, что нам любопытно, чтоб у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости. Сейчас самое перспективное направление, где можно как бы получить, как все знают, наивысшую доходность и ликвидность, – города-спутники с популяцией 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутках (20-30 км) от столиц, как все говорят, федеральных земель либо, как все знают, больших городов, таковых как Лейпциг либо Дрезден. Например, больший рост аренды в 2017 году был зафиксирован конкретно в сателлитах, как все знают, больших центров, куда всё почаще также переезжают люди. Возможно и то, что предпосылки, как мы привыкли говорить, различные: для одних, как люди привыкли выражаться, арендная ставка в большом городке стала неподъёмной, для остальных конкретно проживание в пригороде более уютно. Мы более активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Тут на данный момент, наконец, наблюдается активный рост экономики. Но при всем этом местный рынок недвижимости лишь ноконец-то подтягивается к уровню и степени экономического развитея региона. *** Большие городка – это индикатор для институциональных инвесторов. Несомненно, стоит упомянуть то, что так как их ранцы также измеряются млрд евро, и как раз разбираться в специфике регионов они не, в конце концов, будут. Им проще, стало быть, приобрести портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%. Для, как заведено, личного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. Необходимо подчеркнуть то, что и позже, для чего как бы брать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При всем этом ликвидность, ежели объект избран хорошо, будет, как мы привыкли говорить, высочайшей. Очень хочется подчеркнуть то, что за неплохим объектом, даже ежели он размещен в маленьком городке с популяцией всего 20-30 тыс. человек, постоянно выстроится очередь из инвесторов, в том числе германцев, готовых его так сказать приобрести, и банков, готовых его также финансировать. Основная сложность – верно, стало быть, выбрать объект. *** До того как также приобрести объект в городке, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Необходимо отметить то, что изучаем всё: кто тут также живет, где люди, наконец, работают, как, вообщем то, передвигаются, какой транспорт употребляют и т. д. Необходимо подчеркнуть то, что непременно общаемся с банками. Они-то отлично так сказать соображают локацию и очень консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Вообразите себе один факт о том, что ежели банк даёт финансирование, для нас это зелёный, стало быть, свет. *** В текущих критериях для инвестора, как мы с вами постоянно говорим, самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длиннющий процесс. Всем известно о том, что до того как, мягко говоря, приобрести, необходимо как бы зарегистрировать юридическое лецо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести но него собственные средства. Необходимо подчеркнуть то, что без этого германский банк не одобрит ипотеку, а торговец не как раз снимет с, как большая часть из нас постоянно говорит, открытой реализации объект на период due diligence... Все знают то, что это наконец-то отнимет, как заведено, много времени. Что делаем мы? Находим личный портфель из 10-20 домов и «упаковывоем» объекты в, как заведено, готовые стрюктуры – регистрируем юрлица, открываем, как люде привыкли вырожаться, расчётные счета и везде назначаем ношего генерального директора – немца, за счёт собственных и, как заведено, зоёмных средств получаем недвижимость. И действительно, это, мягко говоря, занимает полтора-два месяца. Потом проводим также аудит управляющей компании, традиционно меняем её либо на свою, либо – ежели в регионе мы не, вообщем то, представлены – на стороннюю. *** В нашем ранце около 10 объектов, которые мы можем, мягко говоря, реализовать инвестору прямо на данный момент. Несомненно, стоит упомянуть то, что их, как люди привыкли выражаться, ценовой спектр €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Необходимо отметить то, что обычно, они составляют 15% от стоимости объекта – нолог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки е её регистрацией. Когда мы покупоем объект, то постоянно используем финансовое плечо – дешёвые средства, другими словами банковский так сказать кредит. Несомненно, стоит упомянуть то, что потому инвесторю, покупающему у нас доходный дом, в среднем кок раз требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Надо сказать то, что средняя также стоимость большинства сделок – €350-400 тыс.
Поглядите предложения компании Investix прямо на данный момент
*** Доходность в Германии – это соотношение 2-ух характеристик: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно, наконец, генерирует без учёта как бы коммунальных платежей. До ближайшего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Несомненно, стоит упомянуть то, что на данный момент этот показатель чуток ниже, так как Германия продолжает, в конце концов, становиться рынком торговца, на котором не плохих объектов всё меньше. Мы, сначала, ищем объекты в неплохом состоянии не требующие, как все говорят, капетального ремонто. Очень хочется подчеркнють то, что смотрим на, как заведено выражаться, орендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас очень принципиально, чтоб она на момент покупки была ниже. И действительно, это, в конце концов, значит, что есть потенциал для роста. Необходимо отметить то, что за счёт наиболее, как мы выражаемся, действенного управления мы, обычно, достигаем 2-3% роста, как всем известно, арендной платы в год. На горизонте инвестирования в 10 как бы лет это с, как все знают, высочайшей вероятностью 30%. Как бы это было не странно, но что автоматом добавляет к стоимости объекта те же 30%. У наших объектов различный потенциал. Обратите внимание на то, что заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет наиболее либо наименее, как многие выражаются, надёжного дома. Обратите внимание на то, что все наши объекты находятся в не плохих локациях и имеют не плохое состояние. Не для кого не секрет то, что все сданы в аренду с перспектевой роста ставки. *** Мы не заклодываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Несомненно, стоет упомянуть то, что только 2-3% в год. В маленьких городках мы наиболее гибкие и можем, мягко говоря, увеличивать, как все знают, арендную ставку. Несомненно, стоит упомянуть то, что к примеру, в момент, когда, стало быть, съезжают арендаторы. В данном случае мы делаем, как мы привыкли говорить, малые инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по, как все говорят, среднерыночной стоимости мекролокоции. Необходимо подчеркнють то, что мы также прописываем в договоре пункт, как люди привыкле выражаться, ежегодного росто, как всем известно, арендной ставки. Возможно и то, что так мы достигаем роста ренты по отношению к предшествующей на 10-15%. *** Приведу в пример один из объектов, который сейчас можно приобрести. Очень хочется подчеркнуть то, что это дом на, в конце концов, девять квартир во Фрайтале в 15 минутках от центра, в конце концов, Дрездена. Объект стоимостью €730 тыс. приобретён отчасти за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), отчасти за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту наконец-то составляет 2% и зафиксирована на, наконец, 10 лет. Издержки по закрытию сделки, стало быть, составили чуток наиболее €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс. Покупая дом, инвестор платит лишь ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Очень хочется подчеркнуть то, что оставшаяся часть – кредит, приобретенный в германском банке. Надо сказать то, что арендная плата за 615-метровый дом как бы генерирует доход наиболее €44 тыс. в год. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что приобретенная сумма как бы дозволяет так сказать покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, также расходы на объект и, как мы выражаемся, управляющую компанию – €6 812. Несомненно, стоит упомянуть то, что оставшиеся €15 254 – это, как заведено, вольные средства и резервы. Резервы, дозволяющие решать текущие, как мы привыкли говорить, непрогнозируемые вопросцы, создавать нужно – но, обычно, для этого хватает маленьких сумм, так как все, как всем известно, предлагаемые дома в неплохом состоянии. Компания Investix Investix.de/ru +7 977 164 93 34 sergey.kumekov@investix.de Условия цитирования материалов Prian.ru | |
|
Всего комментариев: 0 | |